Vicios ocultos frente a defectos aparentes

Una de las cuestiones más frecuentes en las consultas periciales es dónde termina el defecto aparente y dónde empieza el vicio oculto. La distinción no siempre es evidente, ya que depende de qué podía verse razonablemente en el momento de la compra y de qué se ocultaba tras revestimientos, elementos de mobiliario o simples circunstancias de la visita.

Criterio general

El criterio de partida es sencillo: si un comprador atento y sin conocimientos técnicos especializados podía apreciar el defecto en una visita ordinaria, se considera aparente. Si para detectarlo hacía falta desmontar, realizar catas, medir con instrumentos o retirar mobiliario, es un candidato razonable a vicio oculto.

Cuándo es probable que sea vicio oculto

Estas son situaciones habituales que suelen encajar como vicio oculto, siempre a valorar caso por caso:

• Humedades bajo revestimientos, tarimas o falsos techos que no presentaban manchas visibles.
• Instalaciones eléctricas o de fontanería no conformes con la normativa, ocultas tras acabados.
• Grietas estructurales tapadas con pintura o masilla poco antes de la venta.
• Motor de vehículo con averías internas no detectables en una prueba de conducción breve.
• Kilometraje manipulado en un vehículo de segunda mano.

Cuándo probablemente no lo es

En estos casos suele descartarse la calificación de vicio oculto:

• Desperfectos visibles en fachada, ventanas, suelos o carrocería a simple vista.
• Elementos de desgaste normal según la antigüedad del bien.
• Defectos que el vendedor comunicó expresamente por escrito antes de la compra.
• Averías provocadas por el uso posterior a la entrega.

Diligencia razonable del comprador

Un aspecto importante es la llamada diligencia razonable. No se exige al comprador que actúe como un profesional del sector, pero sí que preste atención habitual. En vivienda, una visita normal; en vehículo, una prueba de conducción y una revisión visual básica.

Cuando el comprador es un profesional del ramo (por ejemplo, un constructor comprando un piso) el criterio puede endurecerse, ya que se le presume mayor capacidad de detección. Este matiz corresponde valorarlo al abogado.

Qué aporta el informe pericial

El informe describe si el defecto podía ser detectado en una visita ordinaria, qué elementos lo ocultaban y qué evidencia técnica respalda su preexistencia. También aclara si el defecto es de origen constructivo, de uso o de mantenimiento.

Para ver casos concretos por tipo de bien, consulte los artículos sobre viviendas, locales comerciales o vehículos. Si desea encargar un informe, puede acudir a Contacto.