Incumplimientos de proyecto y memoria de calidades

Una situación frecuente en obra nueva es que el resultado entregado no se corresponde con lo proyectado ni con lo prometido en la memoria de calidades. Estas discrepancias pueden ser puntuales o sistemáticas y afectan a materiales, sistemas constructivos, dimensiones y prestaciones. El informe pericial permite documentar de forma objetiva las diferencias y valorar su impacto.

Qué se compara

El análisis pericial parte de la documentación contractual y proyectada:

• Proyecto de ejecución visado.
• Memoria de calidades contractual.
• Planos de detalle y planta.
• Especificaciones técnicas de materiales y sistemas.
• Anexos y modificaciones aceptadas.

Con esa base, se compara con lo realmente ejecutado en obra, punto por punto.

Tipos de incumplimientos habituales

Materiales sustituidos

Es habitual encontrar sustituciones de materiales por otros de menor prestación o calidad: carpinterías de gama inferior, sanitarios distintos, pavimentos con menor resistencia, aparatos de climatización de menor eficiencia. Cuando estos cambios no fueron autorizados por el comprador ni compensados, constituyen incumplimiento.

Sistemas constructivos diferentes

En algunos casos varía el sistema empleado: aislamientos de menor espesor, tabiquería con menor prestación acústica, forjados con distinta solución. Estos cambios pueden tener un impacto real sobre el confort y las prestaciones del inmueble.

Dimensiones y superficies

Otro grupo relevante es el de las discrepancias dimensionales: superficies útiles inferiores, alturas libres reducidas, huecos o estancias con dimensiones distintas de las proyectadas. Se documentan mediante mediciones in situ y comparación con planos.

Instalaciones incompletas

Puede detectarse la falta de elementos previstos: preinstalaciones no realizadas, puntos de luz o tomas ausentes, sistemas de domótica reducidos, dotaciones de electrodomésticos no entregadas.

Prestaciones certificadas

Cuando existe certificado energético o acústico con determinadas prestaciones y el comportamiento real es sensiblemente inferior, el informe puede acreditar la discrepancia mediante mediciones y análisis técnico.

Cómo se documenta

El informe describe cada punto detectado, aporta la referencia documental original, la evidencia de lo ejecutado (fotografías, mediciones, ensayos) y la valoración del impacto. Cuando procede, incluye una estimación del coste de subsanación o de la depreciación asociada.

Papel del comprador

Es importante recopilar y conservar toda la documentación contractual desde el momento de la compra, incluidas comunicaciones con la promotora y publicidad comercial que pueda tener valor contractual. La memoria de calidades es un documento clave, y su conservación resulta esencial.

Ámbito jurídico

La valoración de responsabilidades y la vía de reclamación exceden del ámbito estrictamente pericial. Le recomendamos coordinar el informe con un abogado, especialmente cuando se plantea acción frente a promotora, constructora o dirección facultativa.

Enlaces relacionados

Consulte también Garantía decenal, trienal y anual para conocer los plazos orientativos. Para el proceso de encargo, acuda a Proceso, a la especialidad de Obra mal ejecutada o directamente a Contacto.