Humedades: capilaridad, filtración, condensación y roturas

Las humedades son la patología más frecuente en edificación. Aunque a simple vista puedan parecer un problema estético, casi siempre revelan un fallo constructivo o de mantenimiento que, si no se identifica correctamente, tiende a reaparecer tras reparaciones superficiales. Este artículo describe los cuatro grandes orígenes de las humedades y qué implicaciones tienen desde el punto de vista pericial.

Humedad por capilaridad

Se produce cuando el agua del terreno asciende por los muros a través de los poros del material, generalmente por falta o deterioro de la barrera antihumedad. Sus síntomas típicos:

• Manchas en la parte baja del muro, hasta cierta altura constante.
• Eflorescencias salinas blancas en la superficie.
• Deterioro de rodapiés, pinturas y revestimientos.

En construcción moderna, la capilaridad indica un fallo de ejecución en la impermeabilización perimetral o en la barrera horizontal.

Humedad por filtración

Aparece cuando el agua penetra desde el exterior, ya sea por cubierta, fachada, terraza, patinillos o encuentros defectuosos. Los indicios habituales son:

• Manchas concentradas en zonas próximas al foco.
• Aparición o agravamiento con lluvia intensa.
• Deterioro localizado en falsos techos, encuentros de forjado o esquinas.

El origen suele estar en láminas impermeabilizantes mal ejecutadas, juntas envejecidas, mimbeles inexistentes o remates deficientes.

Humedad por condensación

Se debe a la diferencia de temperatura entre el aire interior húmedo y superficies frías del cerramiento, habitualmente puentes térmicos. Las señales típicas:

• Manchas negras de moho en esquinas, cajas de persiana y encuentros con forjado.
• Concentración en dormitorios y estancias con poca ventilación.
• Aparición estacional, más marcada en invierno.

La causa suele ser un aislamiento térmico insuficiente o mal ejecutado y, en muchos casos, una ventilación inadecuada.

Humedad por rotura de instalación

Corresponde a fugas de fontanería, saneamiento o calefacción. Puede ser puntual y localizada o silenciosa y progresiva. Los indicios:

• Manchas que aparecen y se extienden sin relación con la lluvia.
• Aumento inexplicable de consumos de agua.
• Deformación de pavimentos o falsos techos.

Cómo se acredita técnicamente

El perito emplea una combinación de inspección visual, medición de humedad, termografía y, cuando procede, catas. La distinción del origen es esencial: sin un diagnóstico correcto, cualquier reparación fracasa.

Enlaces relacionados

Para conocer las herramientas concretas empleadas, consulte el artículo sobre pruebas técnicas. Si el problema afecta a una vivienda recién entregada, revise también el apartado sobre garantía decenal, trienal y anual. Para encargar un informe, acuda a Contacto o a la especialidad de Obra mal ejecutada.