Vicios ocultos en locales comerciales y naves

Los locales comerciales y las naves industriales presentan una casuística distinta a la vivienda. La complejidad de las instalaciones, las exigencias de licencia de actividad y la mayor dimensión de los inmuebles amplían los posibles focos de vicios ocultos. Además, el impacto económico suele ser mayor, ya que un defecto puede impedir la puesta en marcha de la actividad.

Instalaciones eléctricas industriales

Los locales y naves suelen requerir potencias y cuadros muy superiores a los de una vivienda. Entre los defectos ocultos más habituales:

• Cuadros generales sin adecuación a la potencia real instalada.
• Boletines eléctricos caducados o inexistentes para la actividad prevista.
• Instalaciones que no cumplen ITC-BT específicas para locales de pública concurrencia o industria.
• Deficiencias en tomas de tierra y protecciones diferenciales.

Estos defectos pueden dejar el local inutilizable hasta acometer una reforma completa, con el coste que implica.

Saneamiento y evacuación

El saneamiento suele plantear vicios ocultos relevantes: bajantes con pendientes inadecuadas, arquetas colmatadas, sifones inexistentes o conexiones a red no autorizadas. En naves, los sistemas de evacuación de pluviales pueden estar dimensionados por debajo de lo necesario o presentar deterioros que solo se aprecian con lluvia intensa.

Aislamientos y cerramientos

En naves industriales es habitual detectar deficiencias de aislamiento en cubierta y cerramientos, filtraciones por deterioro de paneles sándwich o problemas de condensación por falta de ventilación adecuada. En locales, el aislamiento acústico puede resultar insuficiente para la actividad prevista, con las consecuencias que ello implica frente a comunidades de propietarios y ayuntamiento.

Licencia de actividad y adecuación normativa

Un caso frecuente y particularmente delicado es la compra o alquiler de un local con la creencia de que dispone de licencia de actividad válida para el uso previsto, cuando en realidad no la tiene o está caducada. Aunque este supuesto tiene un componente jurídico importante, el informe pericial puede acreditar si las instalaciones se ajustan o no a las exigencias normativas y qué obras serían necesarias para regularizarlas.

Qué documenta el informe

En el ámbito de locales y naves, el informe pericial suele incluir:

• Descripción técnica de los defectos detectados.
• Origen probable y antigüedad estimada.
• Adecuación a normativa aplicable en el momento de las obras y en la actualidad.
• Valoración económica de las reparaciones necesarias.
• Impacto sobre la actividad prevista.

Enlaces relacionados

Para conocer las pruebas técnicas que emplea el perito, consulte Pruebas de vicios ocultos. Si necesita hablar directamente con Pablo Gómez Thoren, puede acudir a Contacto o a la especialidad de Vicios ocultos. Para cuestiones puramente legales, consulte también con su abogado.