Vicios ocultos en viviendas: casos típicos

Las viviendas son, con diferencia, el ámbito donde se plantean más consultas por vicios ocultos. La combinación de reformas superficiales, revestimientos y mobiliario en la visita hace que muchos defectos permanezcan invisibles hasta después de la entrega. Este artículo describe los casos más habituales y qué evidencia técnica los respalda.

Humedades ocultas

Las humedades son el vicio oculto más frecuente en vivienda. Pueden aparecer semanas o meses después de la compra, cuando el revestimiento fresco pintado por el vendedor comienza a manchar de nuevo. Los orígenes habituales son:

• Filtraciones desde cubierta o fachada por deterioro de láminas impermeabilizantes o juntas.
• Capilaridad en muros en contacto con el terreno, sin barrera antihumedad.
• Roturas de instalación de fontanería o saneamiento no visibles.
• Condensaciones por deficiencias de aislamiento térmico o ventilación.

El perito documenta las manchas, mide contenidos de humedad, puede realizar termografía y, en algunos casos, catas para acceder al origen.

Instalaciones eléctricas y de fontanería

Otro grupo habitual son las instalaciones que no cumplen normativa vigente en el momento de la última reforma relevante, o que presentan defectos ocultos. Ejemplos:

• Cuadros eléctricos sin diferenciales adecuados o con secciones de cable insuficientes.
• Tomas sin toma de tierra en estancias en las que la normativa la exige.
• Bajantes y desagües mal ejecutados, con pendientes incorrectas.
• Instalación de gas o calefacción sin certificados válidos.

Estos defectos rara vez son visibles en una visita: requieren revisar cuadro, mediciones y, en su caso, inspección tras registros o falsos techos.

Problemas estructurales

Aunque son menos frecuentes, son los más graves. Pueden manifestarse como grietas que reaparecen tras un tapado reciente, deformaciones en forjados, asientos diferenciales o problemas en vigas y pilares. El informe pericial evalúa el riesgo, describe el patrón de fisuras y propone estudios adicionales cuando la situación lo requiere.

Cuándo conviene actuar

Si tras la compra detecta cualquiera de estos indicios, es recomendable:

• No iniciar reparaciones que borren la evidencia.
• Conservar toda la documentación de la compraventa y comunicaciones con el vendedor.
• Documentar fotográficamente los daños desde el primer momento.
• Consultar con abogado si tiene dudas sobre plazos y estrategia.

Enlaces relacionados

Para profundizar en cómo se acredita técnicamente cada defecto, consulte el artículo sobre pruebas técnicas periciales. Para conocer los plazos orientativos de reclamación, acuda a Plazos de reclamación. Si desea encargar el informe, contacte con Pablo Gómez Thoren en Contacto o en la especialidad de Vicios ocultos.